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                          “我背著貸款呢,該減租嗎?”這是“情分”還是“本分”?律師權威解答來了
                          2020-02-12 推薦新聞 閱讀量 3.74w 3.74w

                          新冠肺炎疫情爆發以來,各級政府陸續出台一系列的政策和措施,有效地遏制了疫情蔓延趨勢。隨著疫情得到有效控制,各企事業單位、個人已開始逐步恢複生産經營,由疫情引發的一系列法律問題也日益受到社會的關注,諸如“不可抗力”、“緩減免租金”、“停工工資”、“公司裁員”等一躍成爲最近網絡上關注度較高的熱詞。

                          隨著萬達等一批“中國好房東”的陸續出現,部分政府和機構也提出倡議,鼓勵百变金福彩票首页的房東能加入減免租金的行列,支持中小微企業,守望相助,共度難關。在此情況下我們不禁要問:房東減免租金究竟是“情分”還是“本分”?租戶以疫情爲由提起減免租金的要求是否有法律依據?對此,春城晚報-開屏新聞記者采訪了雲南冰鑒律師事務所律師陳澤,對有關法律問題進行了解答。

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                          新冠肺炎疫情是否屬于“不可抗力”?

                          答:屬于不可抗力。所謂“不可抗力”是指在合同訂立時不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況,因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任。

                          雖然目前尚未以司法解釋的形式明確此次新冠肺炎疫情屬于不可抗力,但在2003年“非典”疫情後,最高人民法院曾發布過《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》(已廢止),其中明確:“因政府及有關部門爲防治非典疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行,或者由于非典疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛,按照不可抗力條款處理”。

                          鑒于本次疫情與“非典”疫情相似甚至影響程度更廣,各地方政府還啓動重大突發公共衛生事件一級響應,因此,直接受本次疫情影響的合同,符合法律規定的適用不可抗力的情形。

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                          租賃房屋是否一律適用“不可抗力”提出緩減免租金?

                          答:不一定,需要根據受“不可抗力”影響的程度確定。目前網絡上有一種觀點認爲受此次疫情影響的合同,都可以適用“不可抗力”規則進行處理,要求減免租金。

                          在此,我們認爲這種觀點過于絕對,雖然此次疫情屬于不可抗力事件,但是否可適用不可抗力要求減免租金則需要根據不同的合同類型、合同履行地、合同履行方式等個案因素進行個案判斷。

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                          直接因政策原因停業的商業租賃能否適用“不可抗力”提出減免租金等費用?

                          答:可以,但應考慮合理分擔“不可抗力”造成的損失。2020年1月28日,雲南省發布《雲南省發布重大突發公共衛生事件一級響應20條措施》,其中就明確了“關閉公共文化場館,關閉旅遊景區景點,暫停接待旅遊團隊,暫停國內外旅遊團隊組團和發團,暫停舉辦各類大型活動、大型會議,暫停影劇院、歌舞娛樂場所、網吧和營業性演出場所營業”“暫停城鄉集體聚餐、大型集貿和群衆性活動”“關閉活禽交易市場”等一系列措施,涉及上述內容的經營已處于停業狀態。

                          我們認爲,商業租賃合同的主要目的在于對外經營獲利,如果直接因政策原因停業,則租賃合同的主要合同目的無法實現,屬于受“不可抗力”影響的情形。參照司法實踐中審理“非典”期間産生的租賃糾紛,法院支持減免租金的判例也占大多數,故以“不可抗力”要求減免租金屬于合理訴求。

                          但需要注意的是,租賃物不僅包括經營,還包含了對租賃物空間的占有,如果在“不可抗力”持續期間,出租人繼續占有租賃物,行使對租賃物的部分權利,則還應從公平合理、兼顧各方利益的角度出發,合理分擔損失。

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                          因疫情影響造成業績大幅下滑或擔心疫情傳播擴散而主動停止營業的能否適用“不可抗力”提出減免租金等費用?

                          答:不能,可以適用“情勢變更”由雙方協商處理。除因疫情防控需要被要求停業的經營場所外,還有一大部分屬于受疫情疫情影響造成業績大幅下滑或擔心疫情傳播擴散而主動停止營業的承租人。

                          我們認爲,雖然疫情給經營造成一定的影響,但不能必然導致租賃物用于經營目的無法實現,可以適用“情勢變更”由雙方協商處理。所謂“情勢變更”是指合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,在此情況下當事人可以請求人民法院變更或者解除合同的(詳見《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若幹問題的解釋(二)》第26條)。

                          但需要注意的是,從“非典”期間發生的一些案例來看,法院對“情勢變更”的適用較謹慎,舉證要求較高,審查較嚴。因此,以“情勢變更”提出減免租金等費用的訴求存在一定的訴訟風險,建議雙方可在公平合理的基礎上協商解決。

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                          因疫情管控原因,承租人無法返回租賃房屋時能否適用“不可抗力”提出減免租金等費用?

                          答:不能。由于此次疫情爆發于春節假期期間,受疫情影響部分返鄉人員無法及時返回租賃的房屋所在地或者說因病被隔離,造成房屋無人居住。

                          我們認爲,住房租賃合同的主要目的是家居和生活,目前的疫情防控政策是針對人而非租賃物,沒有未限制房屋的租賃和使用。此外,住房的使用價值在于滿足承租人的居住需求,承租人的日常生活用品、家具、財物存放于住房中同樣也是使用住房的一種方式,並不要求承租人每天都要在租賃房屋內居住。

                          因此,即便承租人基于非本人的原因不能直接在住房內居住和生活,但並不影響租賃房屋可以正常居住使用的屬性,租賃房産的使用價值並未降低。在此基礎上,可以認爲住房租賃合同並未直接受到新冠肺炎疫情引發的“不可抗力”影響,不適用“不可抗力”和“情勢變更”原則提出減免租金的請求。

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                          “不可抗力”的起止時間怎麽計算?

                          答:“不可抗力”屬于法定免責事由,應當嚴格按照不可抗力對合同影響的起止時間作出界定。以雲南的房屋租賃來說,《雲南省發布重大突發公共衛生事件一級響應20條措施》的發布時間爲2020年1月28日,該時間可爲本次“不可抗力”發生的起算時間(如果有政府文件能夠證實停業時間早于該時間點,可以將時間提前至停業時間),終止時間則應以政府部門解除上述禁止令或者應急響應的時間爲節點。

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                          承租人是否能以“不可抗力”爲由要求解除租賃合同?

                          答:應查詢是否具備法定解除條件或者符合約定解除條件。我們認爲,如果是要求解除租賃合同,則必須滿足《合同法》第九十四條規定:“因不可抗力致使不能實現合同目的”,需要提供證據證明因爲疫情原因導致無法再租賃該房屋或租賃該房屋已不能達到使用該房屋的目的,比如說根據政府命令該房屋所在地今後再不能從事某項業務,則從事該項業務的承租人可以提出解除合同要求。

                          如果無法滿足則只能按照雙方簽署的租賃合同中解除條款的約定,符合約定解除條件的才能産生解除的法律後果,如果未約定解除條款或不符合約定解除條款的內容則只能夠通過事後協商一致解除。

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                          律師寄語:在疫情面前,大家是共同抗敵的戰友而非敵人,因此,面對寒冬大家更應該抱團取暖,本著友好、團結、公平的心態盡快協商解決,把疫情帶來的總體損害降到最低,共同迎接春天的到來。

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                          春城晚報-開屏新聞記者 夏體雷

                          責任編輯 王利絢

                          校對 張琳

                          編審 劉超

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